柔州の土地25年で16倍！データセンター需要が背景

約138億円の取引が示すもの

「土地を25年持ち続けたら、投資額の16倍になった」——こんな話が現実に起きたのが、マレーシアのジョホール州です。

マレーシアの不動産・インフラ企業「吉星機構（Cresndo、証券コード6718）」が、2001年にわずかRM696万（現在のレートで約2億7,700万円）で取得したジョホール州コタティンギの工業用地（約20.1ヘクタール）を、なんとRM3億4,653万（約138億円）で売却しました。

差し引きの純利益はRM1億8,403万（約73億円）——投資額の約16倍です。

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取引の詳細

項目	金額（RM）	日本円換算（1RM＝39.8円・2026年4月9日時点）
取得コスト（2001年）	RM696万	約2億7,700万円
総投資コスト（整備費含む）	RM1,160万	約4億6,200万円
売却価格	RM3億4,653万	約138億円
純利益（経費差し引き後）	RM1億8,403万	約73億2,700万円
投資倍率	約16倍	—

買い手はDigital Edge Data Centers (Malaysia) Sdn Bhd——東南アジアでデータセンターを展開するグローバル企業です。売却益のうちRM5,000万（約19億9,000万円）は既存借入金の返済に充てられます。

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なぜジョホールの土地がここまで値上がりしたのか

ジョホール州は、シンガポールと陸続きのマレーシア最南端の州です。

土地価格はシンガポールの10分の1以下——この圧倒的なコスト差が、近年の外資系データセンターの集中投資を招いています。電力コストが安く、光ファイバーインフラが整備されつつあり、シンガポール当局によるデータセンター新規建設規制の強化を受けた企業が、「国境を越えたバックヤード」としてジョホールを選んでいます。

Digital Edgeのような企業にとって、工業用フリーホールド（完全地権）の土地は「喉から手が出るほど欲しい資産」。2001年当時は誰も予想しなかったデータセンター需要が、25年後に土地の価値を爆発的に押し上げました。

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日本との比較で見るマレーシア不動産

日本では「失われた30年」の中で地方を中心に不動産価値が低迷してきましたが、マレーシアの成長地域は対照的な動きを見せています。

項目	マレーシア（ジョホール）	日本（地方都市）
土地価格トレンド	主要エリアで上昇傾向	多くで横ばい〜下落
外資の流入	データセンター・製造業が活発	限定的
隣国との関係	陸路で繋がるシンガポールの「裏庭」	相当なし
フリーホールド（完全地権）	存在する（州により異なる）	基本的に完全所有
外国人の土地購入規制	あり（最低価格制限等）	農地等を除き比較的自由

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ジョホールに集まる世界のビッグプレイヤー

マレーシア政府は「マレーシア・デジタル経済計画」のもと、ジョホール州をアジアのデータハブとして位置づけています。Microsoft、Google、Amazon（AWS）などの世界的企業が数十億ドル規模の投資をジョホール州に表明しており、今回のCresndo案件はその大きな流れの一コマです。

日本の不動産感覚でいえば、かつて工場用地として安価に取得した土地が、デジタルインフラの需要爆発で超高値になる——バブル期の都市再開発に似た構造が、今のジョホールで起きています。

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日本人が知っておくべきこと

マレーシア在住者・投資に関心のある方へ

• マレーシアでは外国人も土地を購入できますが、州ごとに最低購入価格の規制があります（例：セランゴール州ではRM60万〜など）。購入前に各州の規定を必ず確認してください
• フリーホールド（永久地権）とリースホールド（定期借地権、多くは99年）の違いは資産価値に直結します。今回売却された土地はフリーホールドで、この種の土地は特にデータセンター用途で引き合いが強い傾向があります
• ジョホール州はフォレスト・シティ（森林城市）や「ジョホール・シンガポール経済特区（JSSEZ）」など、大型開発が相次いでいます。土地価格は今後も注目のエリアです
• マレーシア株式市場（Bursa Malaysia）に上場するCresndo（6718）のような不動産企業の大型取引は、日本のTDnetに相当するBursa開示システムでリアルタイムに確認できます